Baufinanzierung
Plane deine Baufinanzierung mit Rate, Restschuld nach der Zinsbindung und Tilgungsplan.
Deine Angaben
Tilgungsplan anzeigen
| Jahr | Rate gezahlt | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 16.500,00 € | 10.402,81 € | 6.097,19 € | 293.902,81 € |
| 2 | 16.500,00 € | 10.185,95 € | 6.314,05 € | 287.588,76 € |
| 3 | 16.500,00 € | 9.961,38 € | 6.538,62 € | 281.050,14 € |
| 4 | 16.500,00 € | 9.728,82 € | 6.771,18 € | 274.278,95 € |
| 5 | 16.500,00 € | 9.487,99 € | 7.012,01 € | 267.266,94 € |
| 6 | 16.500,00 € | 9.238,59 € | 7.261,41 € | 260.005,54 € |
| 7 | 16.500,00 € | 8.980,33 € | 7.519,67 € | 252.485,86 € |
| 8 | 16.500,00 € | 8.712,88 € | 7.787,12 € | 244.698,74 € |
| 9 | 16.500,00 € | 8.435,91 € | 8.064,09 € | 236.634,65 € |
| 10 | 16.500,00 € | 8.149,10 € | 8.350,90 € | 228.283,74 € |
Modellrechnung ohne Gewähr — keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Annahme: Anfängliche Tilgung bestimmt die Rate; Sondertilgung jeweils zum Jahresende; Zins über die gesamte Laufzeit konstant.
Modellstand und Quellen
Version 2026-09-29.1. Annahmen und Rechenweg siehe Beschreibung. Die Quellen erläutern die genannten Grundlagen. Sie bestätigen keine Renditeprognose und keine Prüfung aller Sonderfälle; maßgeblich bleiben die beschriebenen Modellgrenzen.
Eigene Modellbeschreibung und Annahmen
CFPB: Aufteilung von Kreditraten – mathematischer Hintergrund
Lokaler Szenarienvergleich
Speichere bis zu drei Momentaufnahmen, etwa Basisfall, konservativ und optimistisch. Ändere dazwischen die Eingaben. Die Momentaufnahmen werden nicht automatisch neu berechnet.
Nächster Schritt
Der Baufinanzierungsrechner plant ein Annuitätendarlehen mit Sollzins, anfänglicher Tilgung und Zinsbindung: Monatsrate, Restschuld am Ende der Zinsbindung, gezahlte Zinsen und die rechnerische Volltilgungsdauer — inklusive jährlicher Sondertilgung.
So rechnet der Baufinanzierung
Die Monatsrate ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung: Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgungssatz) ÷ 100 ÷ 12. Danach läuft der klassische Annuitätenmechanismus: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil wächst — bei konstanter Rate.
Sondertilgungen bucht das Modell jeweils zum Jahresende direkt auf die Restschuld. Die Kennzahlen (Restschuld, Zinsen, Tilgung) beziehen sich auf die Zinsbindung; für die Volltilgungsdauer rechnet der Rechner mit unverändertem Zins weiter — das tatsächliche Anschlussdarlehen kann teurer oder günstiger werden. Kaufnebenkosten und Bereitstellungszinsen sind nicht enthalten.
300.000 € zu 3,5 % Sollzins mit 2 % anfänglicher Tilgung ergeben 1.375 € Monatsrate. Nach 10 Jahren Zinsbindung sind rund 71.700 € getilgt und etwa 93.300 € Zinsen gezahlt — es bleiben rund 228.300 € Restschuld; vollständig getilgt wäre das Darlehen bei konstantem Zins nach knapp 29 Jahren.
Häufige Fragen
›Was bedeutet „anfängliche Tilgung“?
Der Prozentsatz des Darlehens, den du im ersten Jahr zurückzahlst — er legt zusammen mit dem Zins die feste Rate fest. Weil der Zinsanteil mit sinkender Restschuld fällt, steigt der tatsächliche Tilgungsanteil danach automatisch von selbst.
›Wie viel Tilgung ist üblich?
Banken verlangen meist mindestens 1 %, empfohlen werden oft 2–3 %: je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit und desto kleiner die Zinslast — im Beispiel oben verkürzen 3 % statt 2 % die Volltilgung um viele Jahre. Probiere es im Rechner direkt aus.
›Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld braucht eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Marktzins — das größte Zinsänderungsrisiko einer Baufinanzierung. Deshalb ist „Restschuld nach Zinsbindung“ die wichtigste Kennzahl dieses Rechners.
›Was bringt eine Sondertilgung?
Jeder Sonderbetrag senkt sofort die zinstragende Restschuld — wirkt also wie eine risikofreie Anlage zum Sollzins. Viele Verträge erlauben 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei; im Rechner siehst du den Effekt auf Restschuld und Laufzeit.
Softwarestand 2026-09-29.1. Fachliche Annahmen stehen beim jeweiligen Rechner; dieses Datum bescheinigt keine vollständige rechtliche Prüfung aller Modelle. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. So rechnen wir.