Mieten oder Kaufen
Vergleiche, ob du nach vielen Jahren mit Kaufen oder Mieten mehr Vermögen hast.
Deine Angaben
Modellrechnung ohne Gewähr — keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Annahme: Käufer: Immobilienwert minus Restschuld; Mieter: Eigenkapital plus monatliche Differenz am Kapitalmarkt angelegt.
Modellstand und Quellen
Version 2026-09-29.1. Annahmen und Rechenweg siehe Beschreibung. Die Quellen erläutern die genannten Grundlagen. Sie bestätigen keine Renditeprognose und keine Prüfung aller Sonderfälle; maßgeblich bleiben die beschriebenen Modellgrenzen.
Eigene Modellbeschreibung und Annahmen
CFPB: Aufteilung von Kreditraten – mathematischer Hintergrund
SEC: Zinseszins – mathematischer Hintergrund, keine deutsche Rechtsquelle
Lokaler Szenarienvergleich
Speichere bis zu drei Momentaufnahmen, etwa Basisfall, konservativ und optimistisch. Ändere dazwischen die Eingaben. Die Momentaufnahmen werden nicht automatisch neu berechnet.
Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner vergleicht ehrlich, wer nach vielen Jahren mehr Vermögen hat: der Käufer (Immobilienwert minus Restschuld) oder der Mieter, der sein Eigenkapital und die monatliche Kostendifferenz am Kapitalmarkt anlegt.
So rechnet der Mieten oder Kaufen
Der Käufer finanziert Kaufpreis plus Nebenkosten abzüglich Eigenkapital als Annuitätendarlehen und trägt zusätzlich die Instandhaltung; sein Vermögen ist der (mit der Wertsteigerung wachsende) Immobilienwert minus Restschuld. Der Mieter startet mit dem Eigenkapital im Depot und legt jeden Monat die Differenz zwischen Eigentümerkosten (Rate + Instandhaltung) und Kaltmiete dazu — ist die Miete teurer, spart er in dem Monat nichts an.
Bewusste Vereinfachungen: keine Mietsteigerung, konstante Zinsen ohne Anschlussfinanzierung, keine Steuern auf Kapitalerträge, Nebenkosten erhöhen den Immobilienwert nicht. Das Ergebnis hängt stark von drei Stellschrauben ab — Wertsteigerung der Immobilie, Kapitalmarktrendite und Mietniveau. Genau dafür sind sie einstellbar: Teste Szenarien statt einer einzigen Wahrheit.
Mit den Voreinstellungen (400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Eigenkapital, 10 % Nebenkosten) finanziert der Käufer 360.000 € — Monatsrate 1.650 € plus 300 € Instandhaltung. Der Mieter zahlt 1.200 € kalt und legt die Differenz von 750 € monatlich an; nach 15 Jahren stehen dann z. B. 538.000 € Immobilienwert (bei 2 % p. a.) gegen das Mieterdepot.
Häufige Fragen
›Ist Kaufen nicht immer besser, weil Miete „weggeworfenes Geld“ ist?
Nein — auch der Käufer wirft Geld weg: Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung schaffen keinen Vermögenswert. Die faire Rechnung vergleicht beide Vermögensendstände, und die kann je nach Region und Rendite in beide Richtungen kippen.
›Welche Wertsteigerung ist realistisch?
Langfristig lagen deutsche Wohnimmobilien im Schnitt grob bei Inflationsniveau (1–3 % nominal), mit starken regionalen Ausschlägen in beide Richtungen. Rechne konservativ und teste, ab welcher Wertsteigerung das Ergebnis kippt.
›Was fehlt in der Modellrechnung?
Vor allem Mietsteigerungen (pro Mieter-Nachteil), Kapitalertragsteuer (pro Käufer) und das Anschlusszins-Risiko (contra Käufer). Außerdem alles Nicht-Finanzielle: Gestaltungsfreiheit und Sicherheit gegen Flexibilität — das rechnet kein Modell.
Softwarestand 2026-09-29.1. Fachliche Annahmen stehen beim jeweiligen Rechner; dieses Datum bescheinigt keine vollständige rechtliche Prüfung aller Modelle. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. So rechnen wir.